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黑马福晟集团失蹄千亿途

2019-12-21 22:06

  黑马福晟失蹄千亿途

  田国宝

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  经济观察报 记者 陈博 田国宝  经济观察报记者获悉,世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司(以下简称“东方资产”)正在与福晟集团洽谈地产业务股权收购事宜,目前世茂尽调团队已经进驻福晟。

  “三方前天签订了框架协议,今天世茂团队进场尽调,这个月底会完成尽调。”12月17日,一位接近福晟集团的人士透露,按照签订的框架协议,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。

  2018年3月6日,在战略发布会上,福晟集团宣布2019年销售目标为900亿元,2020年销售额将突破1300亿元。据克而瑞公布信息,2019年前11个月,福晟集团销售额是598亿元。

  今年下半年以来,福晟集团旗下多个公司股权被冻结,10月前后,福晟开始整合旗下业务板块,目前旗下地产业务已经悉数装入福建福晟集团有限公司(以下简称为福建福晟)旗下,福建福晟为福晟集团旗下三级子公司。

  对于世茂收购福晟地产股权等相关事宜,经济观察报记者向福晟集团进行求证,截稿前福晟集团没有给出任何回应。

  股权冻结

  2019年11月以来,福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达39次,截止12月19日,处于冻结状态的仍有15次,累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元。

  其中北京市第三中级人民法院冻结次数最多,投资公司类的有福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股,福建思华投资有限公司400万元股权,福建隆顺祥投资有限公司3亿元股权。

  位于福建本土的房地产企业有,福建福晟东升房地产开发有限公司500万元股权,福州钱隆盛世房地产开发有限公司5000万元股权,福建联丰房地产开发有限公司3.6亿元股权,福建福晟隆祥房地产开发有限公司5000万元股权。

  此外,被北京三中院冻结还有,福晟钱隆广场(福建)商业管理有限公司546万元股权,天津钱隆房地产开发有限公司1.667亿元股权,广东珠江村镇银行股份有限公司1000万元股权,郑州福晟集团有限公司4900万元股权。

  福晟集团旗下的建银国际金鼎投资(天津)有限公司的4940万股权同样被北京三中院冻结。

  除了北京三中院外,上海市金融法院冻结的有淮安福晟房地产开发有限公司7350万元股权,福州华威置业2亿元股权,以及潘伟明持有福晟集团的4.5亿元股权。

  另外,广州中院还冻结了潘伟明持有福晟集团的900万元股权;杭州中院冻结了福建联丰房地产开发有限公司3.6亿元股权;福州台江区法院冻结福晟六建实业集团628.08万元股权。

  此外,此前被福州中院、福州台江区法院、福州晋安区法院等3家法院前后进行的24次冻结,目前处于解封状态。

  wind披露的数据显示,2016年-2019年上半年,福建福晟的总资产由455.22亿元上升至951.36亿元。福建福晟《2019年公司债券(第二期)募集说明书》指出,截至2018年9月末,福建福晟合并范围内受限资产账面价值合计126.84亿元,占总资产的16.82%。

  2017、2018年两年及今年上半年,福建福晟经营活动产生的现金流量净额持续为负值,分别为-42.18亿元、-68.15亿元、-12.19亿元。

  资产腾挪

  目前世茂和福晟等各方面均没有透露有关收购的详细情况,不过,今年10月以来,福晟集团已经开始为地产板块寻找合作对象进行一系列资产腾挪,福建福晟从福晟集团子公司变成三级公司。

  从11月19日到26日,首先,福建福晟将广州福晟产业投资有限公司股权转让给福晟集团,将广州钱隆投资有限公司的股权转让给广州福晟产业投资;其次,福晟集团将福建福晟股权转让给广州钱隆投资。

  经过这一系列股权变更,福建福晟由福晟集团子公司变成三级子公司,形成福晟集团、广州福晟产业投资、广州钱隆投资、福建福晟的控制构架。虽然最终控制人仍为潘伟明,但作为福晟集团旗下地产平台,福建福晟成为一个独立的地产平台。

  在这前后,福建福晟旗下非地产业务和部分地产业务先后被置出,10月24日,福建福晟将福晟建设股权转让给厦门第一建筑工程有限公司,11月20日,撤出福建六建集团,11月30日,将福晟生活服务集团股权转让给广州钱隆投资。通过这些操作,非地产业务被置出福建福晟。

  官网资料显示,福晟集团通过H+4战略(H是指海西经济区、粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区三个区域,4则是长沙、武汉、郑州及天津四个城市)进行城市布局,地产项目覆盖海西城市群、粤港澳大湾区、环杭州湾、天津、郑州、成都等地区,旗下包括待售、在售、售罄、在建、规划中等不同状态的项目大概42个。

  11月以来,福晟还对旗下地产业务进行了整合和腾挪,11月15日,福建福晟将深圳福晟房地产有限公司65%股权转让给国华人寿出资的一只私募基金;11月28日,将深圳福晟钱隆商业开发的股权也转让给深圳福晟。

  福建福晟深圳福晟旗下有13家子公司,为深圳宝安区多个片区旧改项目的实施主体之一。此外,福建福晟将广州星云房地产转让到福晟集团名下。在世茂并购前,深圳和广州大部分项目被从福建福晟名下转出。

  同时,福建福晟还将福建晟隆房地产、福建玮隆房地产、漳州福晟钱隆房地产等企业股权统一转让给福州福晟榕投资有限公司名下。福州福晟榕投资为福州福晟子公司,在福州和漳州有4家房地产开发子公司。

  官方介绍中,福晟集团主营业务分为地产、建筑、商业、金融四大板块,其中地产与建筑两大业务才是每年营收的主要贡献来源。据福晟集团内部人士透露,尤其是福建六建集团,成为目前维持福晟集团运作的主要保障来源之一。

  千亿故事

  作为闽系房企福晟集团实控人,早年潘伟明从广东从化镇长一职辞任下海,同大哥潘超文创立了“云星集团”。2004年,潘伟明走出广东,先后考察了大连、济南、长沙、福州、厦门等多个二线城市,最后将目光锁定在福州,成立福晟地产。

  最初五年,福晟重点开拓漳州市场。“3个月开工,6个月开盘,9个月封顶,1年回收本金”,这是当年福晟在地板板块的运营模式。2006年,福晟以整体收购原福建六建建工集团公司国有产权的形式,将福建六建集团纳入麾下,产业链进一步延伸成地产加建筑发展模式。

  福晟“黑马”之势出现在公众视野是在2015年后。2018年3月,在25周年庆典上,福晟集团副董事长潘俊钢曾透露,2015年福晟认定新一轮收并购的春天即将来临,当机立断,成立拿地“飞虎队”。董事长潘伟明亲自挂帅担任总司令,董事兼执行总裁郭国强任政委。

  之后数年内,这支拿地“飞虎队”整编300多名队员发展成10支大队,在全国“跑马圈地”签下了107个项目,总占地面积约2000万平方米,总货值达到8100亿元。一位郑州地产商感叹,在郑州没有福晟拿不下的旧改。

  大举扩张的背后是福晟的千亿野心,2018年福晟高调对外公布地产目标:2018年实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,并在2020年进入行业前30名。

  中国指数研究院统计的全国房地产企业拿地金额TOP50榜单中,2017年,福晟集团新增了1787万平方米土地,拿地金额达到810亿元,在全国排第7名。不过2018年,拿地数据下降至411万平方米、212亿元。

  克尔瑞数据显示,2017年、2018这两年,福晟集团地产板块的销售金额仅为418亿元和621亿元,2019年前11个月销售额仅598亿元,距离900亿元目标相去甚远。

  通过并购以迅猛姿态“攻城略地”的福晟集团,伴随而来的是不断攀高的负债和下滑的利润。Wind数据显示,福建福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元。同期净利润从18.84亿元滑落至6.11亿元。

  11月1日,福建福晟发布澄清说明公告称,从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,截至公告出具日,公司处于正常经营中。此前,这家闽系房企曾陷入向政府申请破产、裁员的传闻。

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